ファイナンシャル・プランナーによる、保険見直し・資産運用・住宅ローン、各種マネー相談は、独立系のゆりもとＦＰ事務所へ。神奈川（横浜）・東京（秋葉原）・大阪

2009.2.20

■　夫婦の年収：　計700万円（税込）
■　住宅購入用貯蓄：　200万円
■　現在の家賃：　月14万円
■　マイホームの予算　：３５００万円

Ａ．住宅購入は、「何歳までに支払いを終えたいか」を柱にして計画を立てましょう。

ゆりもと（以下「ゆ」）　Ｎさんは、もうすぐ２人目のお子さんがお生まれになるということですが、２人目のお子さんが大学を出るころ、ご主人は何歳ですか？

Ｎさん（以下――）　５７歳になりますね。

ゆ　ということは、リタイヤが６５歳とすると、教育費の大きな負担がなくなってから８年経つと年金生活に入れるわけですね。定年後も住宅ローンの支払いが続くとしたら、どう思われますか？

――　年金生活に入ったらローンの支払いは厳しいので、６５歳までに払い終えたいです。

ゆ　退職金を住宅ローンの完済にあてても大丈夫ですか？

――　できれば、退職金は老後資金に回したいので、それをあてにせずローンを完済したいんです。ただ「頭金を２割貯めてからのほうがよい」と聞いたので、もう少し貯めてから購入したほうがいいのかなと思って…。

ゆ　日本では、ここ１０年以上デフレが続きました。デフレの時代は物価も上がらず、お給料も上がりにくいので、借金をすると金利負担が重いのです。

また、当時は物件価格の８割までしか貸してくれない金融機関が多かったので、借り入れや返済が確実にできるように、「頭金２割」の準備が推奨されていました。

ただ、現在は金融機関の競争で住宅ローンの品揃えが大変豊富になりました。物件価格の１００％近い融資を受けられたり、全期間大幅な金利優遇をしてくれる、魅力的なローンが登場したりしています。また、２００８年後半から、不動産価格の下落傾向が顕著になってきたことや、住宅ローン減税が復活したことで、割安に不動産を取得できるチャンスが出てきました。

ところで、Ｎさんは、頭金２割を貯めるのに、何年かかりそうですか？

――　現在、住宅用の貯蓄は２００万円です。年間１００万円ずつは住宅用に貯蓄可能なので、計７００万円（３５００万円の２割）にするには５年かかります。

ゆ　ご主人が６５歳になるまでに返済を終わらせようとすると、今年購入した場合は完済まで３０年です。頭金を貯めるために５年遅らせると、２５年以内に完済しないといけなくなります。どちらが住居費コストの総額を抑えることができるか、考える必要があります。

――　住宅ローン金利は、今後どうなるんでしょうか？

ゆ　日本では長らく低金利が続いています。２００８年の世界金融危機などの影響で、金利が上昇しにくい環境はしばらく続きそうですし、金融機関の金利優遇キャンペーン合戦も盛んです。すぐに金利が急上昇することは考えにくいですが、長期で見れば上がっていく可能性は十分あります。

――　ということは、金利が低いうちに買っておいたほうがいいですよね。

ゆ　今後金利が上昇していくとすると、購入を遅らせて借入額を減らしても、金利負担が増えてしまう可能性はありますね。Ｎさんの場合は、共働きを続けるご予定で、将来の収入見込みは比較的安定していること、現在会社からの住宅手当は受けていないこと、住宅購入の諸経費や引越し代分の貯蓄は準備できていることなどから、今年購入されるほうが、ライフプラン上の資金繰りもよくなります。

住宅ローン減税が、平成２５年（２０１３年）まで延長されることになりましたので、これもプラス要因になりますね。今後３０年間の収支を計算した上で、慎重にお決めください。

――　住宅購入にあたって、「ローンの支払いをいつ終了させるか」という考え方は、とても参考になりました。しっかり資金計画を立てて、可能なら１年以内に購入したいと思います。

住宅ローン減税　：　税制改正で減税額が大幅にアップします。

2008年に入居の場合の最大控除額は160万円でしたが、2009年入居の場合は500万円になります（長期優良住宅の場合は600万円）。

※長期優良住宅とは、いわゆる「２００年住宅」のこと。

雑誌『アー・ユー・ハッピー？』2008年3月号掲載分　2009.2.20 再編集