ワンルームマンション投資ってどうなの？
2010年10月18日
ファイナンシャル・プランナー ゆりもとひろみ
ワンルームマンション投資がうまくいかないのは、なぜ？
以前、あるテレビ番組の取材依頼がありました。
番組の内容は、新築ワンルームマンション投資を勧めるもので、しっかりとワンルームマンション販売会社がスポンサーについていました。 その中で、専門家として数分のコメントをお願いしたい、というものでしたが、即決でお断りさせていただきました。
私は独立系のＦＰとして、居住用不動産の購入や売却、保有中の不動産投資の分析・希望顧客への不動産投資提案などのサポートを手がけています。 その体験と知識からいって、新築ワンルームマンション投資は、不動産価格の本格上昇期を除けば、お勧めできない不動産投資の代表選手のようなものです。
すでに新築ワンルームマンション投資をされているお客様のキャッシュフローや投資利回りを計算させていただくと、 相当額の損失を出しているケースが多いのです。業者が大丈夫と言ってワンルームを買ったのに、 その後自宅購入のローンが通らなくなってしまった方や、今売却すれば○百万の損だが、持ち続けるとさらに損失が膨らむため、 損切り売却をお勧めせざるを得なかったケースなど、「買う前に相談に来てくだされば…」というケースが少なくありません。
どうして、投資（＝お金が増える）と思って不動産投資をしたのに損失を抱える人が多いのかというと、 不動産投資で利益を上げるとはどういうことかの、基本的な知識を持たないで、やってしまっている人が多いためです。
また業者も本当に購入者が利益を出せるのか、どんなリスクが存在するのか、プロとして説明義務があるはずなのですが、 売りっぱなしという状態をよく目にし、とても残念に思っています。
不動産投資の２つの基準
私はＦＰの立場で、不動産投資は資産運用の一手段として、希望される方には積極的に推奨することもあります。 そのときのファイナンス面での基準は大きくは２つあります。
１つめは、資産全体のバランスを考えるということです。
不動産投資は安定した賃料収入を見込んで行う投資です。昨今のように株式が２割も３割も下がっても、 賃料が急に３割も下がることはないという意味で、株や債券と異なる値動きするため、リスク分散効果が期待できます。
ただし、金融商品のようにすぐに換金できないというリスクや空室リスク（しばらく借りる人が見つからず、賃料が入らないリスク）、 金利上昇局面でローンの支払いが増えるリスクなどがあります。
ですので、不動産への投資が、資産全体で見た場合にリスクのとりすぎにならないで、プラスの効果が見込める場合に、 不動産投資を選択肢としてご紹介しています。
そして、２つめは、不動産投資自体の収益性です（これはとても大事です！）
投資用不動産をキャッシュで買う人はめずらしく、たいていの場合、ローンを組むことになります。
新築ワンルーム投資の広告には、
「ローンを組んで購入すれば、賃料収入で毎月１万円お小遣いが入ります」
「賃料収入でローンが返せて、３５年経つと不動産が自分のものになります」
などとありますが、これには要注意ポイントがいくつもあります。
不動産投資のチェックポイント
- 新築時の賃料はプレミアム付なので、最初に借りた人が退去すると次からは中古マンションになり、賃料は下がるのが普通です。
- また、空室リスクも２年あたり１〜１．５ヶ月分程度、見る必要があるかもしれません。
- 部屋の管理・家賃回収は管理会社に普通任せますが、賃料の５％を管理料として差し引かれるのが普通です。
- 固定資産税や火災保険がかかりますし、 表面の損益とは別に課税所得が発生する場合もあります。
- ローンの支払額は、通常変動金利の一番安いもので計算されています。今後金利が上がったときにどうなるかの計算が必要です。
このようにリスクと収益性をきちんとチェックしていくと、金融商品に勝てる利回りになる、新築マンション投資というのは相当レアなケースになってきます。
ということで、収益率が下がってしまうことが見えている運用を、お勧めすることはできかねるなあ、というのが正直な気持ちです。
では、上記のチェックポイントをクリアして、投資の成功率が高い不動産投資というものはあるのでしょうか？
成功率の高い不動産投資は？
現実に中古マンション投資の中には、ファイナンス面でのチェックをクリアして、利回りが５％以上行くような物件もあります。 中古というと、中古ワンルーム投資が流行りつつありますが、 中古のファミリー向けマンションのオーナーチェンジ物件がリスクが少ない（成功率が高い）ので比較的ベターではないかと考えています。
ただ、ニーズによって、ワンルームやアパート一棟買いなどが向いているケースもあるので、一概には言えません。 ワンルームにしても、ファミリー向けにしても、中古マンションになると、中古特有のリスクが発生します（あ、これは自分が住むために買う場合も同様ですが）。
例えば、
◆ その部屋で殺人など事件がなかったか
◆ 管理の状況は良好か
◆ 修繕金積立状況はどうか、今後多額の修繕金を払う必要はないか
◆ 権利関係がフクザツでないか（マンションの土地の一部を第３者が持っているなど）
こういうチェックポイントを、素人がきちんと調べるのは至難のわざですよね。
ゆりもとＦＰ事務所では、中古不動産投資のプロの業者と組んで、ファイナンスの面と、物件の面両面でサポートする、不動産投資サポートサービスを行っております。
資産運用の一手段として不動産投資を取り入れてみたい方、現在お持ちの不動産をどうしたらいいか知りたい方は、初回相談をご利用ください。 特に、「ちょうど今、投資用マンションを勧められて買おうと思っているのですが」という方がいらっしゃいましたら、ぜひ「買う前に」相談にいらしてくださいね(~o~)
投資用不動産という「買い物」で失敗しないためのチェックポイントは、 残念ながらテレビでも雑誌でもめったに出てこないので、なんとなくでも知っておいて頂ければ幸いです。
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